Notre méthodologie d'estimation

La base DVF : notre source principale

Notre outil d'estimation s'appuie principalement sur la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée en open data par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Cette base recense l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux réalisées en France.

Pour chaque transaction, la base DVF fournit :

• La date de la mutation
• Le prix de vente
• La nature du bien (appartement, maison, terrain)
• La surface habitable et la surface du terrain
• Le nombre de pièces
• La localisation (commune, section cadastrale)

Calcul du prix au m²

Pour chaque commune, nous calculons le prix moyen au m² en nous basant sur les transactions des 12 derniers mois disponibles. Nous distinguons les appartements des maisons, car ces deux marchés présentent des dynamiques différentes.

Notre calcul prend en compte :

• Filtrage des anomalies : nous excluons les transactions dont le prix au m² s'écarte de plus de 2 écarts-types de la médiane, ce qui élimine les ventes entre proches, les lots atypiques et les erreurs de saisie.
• Pondération par surface : les transactions portant sur des surfaces plus représentatives du marché local ont un poids plus important dans le calcul.
• Lissage temporel : nous utilisons une moyenne glissante sur 12 mois pour lisser les variations saisonnières.

Estimation personnalisée

Lorsque vous utilisez notre formulaire d'estimation, nous affinons le prix au m² moyen de votre commune en tenant compte des caractéristiques de votre bien :

• Type de bien : appartement ou maison
• Surface : les petites surfaces ont généralement un prix au m² plus élevé
• Nombre de pièces : indicateur de la configuration du bien
• Étage et exposition : pour les appartements
• État général : un coefficient correcteur est appliqué selon l'état déclaré

Évolution des prix

L'évolution des prix est calculée en comparant le prix moyen au m² des 12 derniers mois avec celui des 12 mois précédents. Cette comparaison glissante permet de dégager une tendance fiable, moins sensible aux variations ponctuelles.

Limites de notre approche

Notre estimation est une indication de valeur, pas une expertise certifiée. Elle ne remplace pas :

• Une estimation réalisée par un agent immobilier qui visite le bien
• Une expertise immobilière réalisée par un expert agréé
• Un avis de valeur notarial

Des facteurs non pris en compte dans les données DVF peuvent significativement influencer la valeur : vue, luminosité, nuisances sonores, qualité de la copropriété, travaux récents, etc.

Mise à jour des données

La base DVF est publiée deux fois par an par la DGFiP, avec un décalage d'environ 6 mois par rapport aux transactions. Nous intégrons chaque nouvelle publication dès sa parution pour maintenir nos données aussi à jour que possible.